윤영민의 세무상식66- 부동산 세금계산에서 보충적평가법과 기준시가

 

 
현재에는 토지의 보충적평가와 기준시가 모두 개별공시지가로 평가하기 때문에 동일하지만, 개별공시지가는 1990년 8월 30일에 최초로 공시되었으므로 그 이전 시기에 대해서는 보충적 평가액과 기준시가가 다르게 적용된다. 먼저 보충적평가법은 토지등급에 대한 시가표준액을 사용하지만, 기준시가는 1990년 최초로 공시된 개별공시지가에 평가기준일 현재 토지등급의 가액을 직전 토지등급의 가액의 평균으로 나눈 값을 곱하여 산출한다. 1985년 1월 1일 이전에 취득한 부동산들은 모드 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 의제한다.

 
건물도 마찬가지로 2001년 이후에는 상속세, 증여세, 양도소득세 모두 기준시가를 사용하고 있는 점은 같으나, 기준사기를 적용할 때 양도소득세는 개별건물특성에 따른 조정률을 반영하지 않고 리모델링에 의한 잔가율 가산도 반영하지 않는다는 점이 다르다. 또한 2000년 이전 기준시가가 고시되지 않았을 때에는 상속세 및 증여세법의 보충적평가액은 건물의 시가표준액으로 평가하도록 하는 반면, 양도소득세법의 기준시가는 2001년 건물기준시가에 건물구조와 내용연수를 고려하여 산출한 신축연도와 취득연도에 따른 산정기준율을 곱하여 평가하도록 하고 있다.

 
현재 주택에 대한 보충적평가와 기준시가 모두 공동주택공시가격 및 개별주택공시가격을 사용하므로 동일하다. 그러나 주택공시가격이 공시되기 이전의 주택에 대한 보충적평가법과 기준시가의 평가방법이 다르다. 주택공시가격이 고시되기 전에 보충적평가법은 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가의 합으로 하고 있으나, 양도소득세의 기준시가는 최초주택공시가격에 취득당시 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가 합계액을 주택공시가격 최초 고시 당시 토지 개별공시지가와 건물 기준시가의 합계액으로 나눈 값을 곱하여 기준시가로 한다.